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Descubra tudo que você precisa saber sobre a compra e venda de um imóvel que está com aluguel ativo.
Direto ao ponto, a resposta curta é: sim, é possível comprar e vender imóveis que estejam alugados para um terceiro, mesmo que o contrato não tenha sido encerrado ou que não se tenha a intenção de encerrar.
Esse tipo de negociação oferece diversas vantagens para quem gosta de investir no mercado imobiliário.
Do ponto de vista de quem está vendendo, negociar um imóvel que está alugado significa repassar um ativo que está gerando renda, poupando o estresse de ter que encerrar o contrato primeiro.
Já sob a ótica do comprador, adquirir um imóvel alugado significa a segurança de comprar um ativo que já está rentabilizando de forma constante e consistente.
Mas, atenção: para efetuar esse tipo de negociação, é importante seguir algumas regras.
A legislação brasileira prevê isso e protege o inquilino de surpresas desagradáveis – tais como descobrir que o imóvel onde ele mora mudou de dono de forma repentina, sem que ele fosse avisado com antecedência, por exemplo.
Isso se dá através do chamado Direito de Preferência.
Significa que o inquilino tem a preferência de adquirir o imóvel que ele aluga, nas mesmas condições que terceiros – não podendo o proprietário dificultar que o inquilino compre o imóvel por meio de preços além dos anunciados ao mercado, por exemplo. Além disso, também é obrigatório que o proprietário notifique o inquilino sobre a alienação do imóvel.
Ou seja, a legislação não prevê obrigatoriedade de o proprietário conceder ao inquilino qualquer tipo de vantagem na hora de vender o imóvel – mas também não proíbe isso, ficando ao critério do proprietário oferecer, ou não, algum tipo de desconto ou condição facilitada de pagamento.
O mais importante é: o inquilino não pode, de forma alguma, ser surpreendido com a venda do imóvel. É fundamental avisá-lo assim que o imóvel for anunciado ao mercado.
Também é importante frisar que a legislação brasileira proíbe a inclusão da conhecida “cláusula de renúncia ao direito de preferência” no contrato de aluguel. O proprietário não pode solicitar que o inquilino renuncie a este direito antes mesmo que o imóvel seja anunciado, pois isso caracteriza má fé. O inquilino só pode renunciar o direito quando o imóvel lhe for ofertado.
A notificação do direito de preferência se dá comunicando o inquilino verbalmente ou por escrito, informando-o de todos os elementos essenciais para que ele entenda a natureza do negócio que o proprietário do imóvel pretende fazer: o preço do imóvel, as formas de pagamento aceitas (inclusive a possibilidade de aceitar, ou não, permuta), a existência de ônus real, local e horário para análise da documentação e todas as demais condições relevantes do negócio.
A remessa da notificação é livre, mas recomenda-se cautela e utilizar o Registro Especial de Títulos e Documentos como garantia de recebimento da comunicação pelo inquilino.
Basta notificar novamente o inquilino sobre as mudanças nas condições do negócio. A falta destes elementos na notificação pode caracterizar omissão ou má fé por parte do proprietário, como uma tentativa de afastar o inquilino do negócio.
De toda forma, se um período de tempo muito grande se passar entre o momento da oferta oficial ao inquilino e a concretização do negócio, a notificação deve ser renovada e atualizada, evitando problemas judiciais futuros.
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